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折翅 

▲浠水法院裁定受理鳳棲公司破產(chǎn)清算一案時(shí)現(xiàn)場(chǎng)圖片

 2014年，湖北鳳棲房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在此地開發(fā)御河城市公園房地產(chǎn)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)開發(fā)26至30層樓高樓盤5棟，設(shè)計(jì)入住916戶，憧憬筑巢引鳳，在鳳棲山上引鳳來。

 后因公司背負(fù)債務(wù)大、資金鏈斷裂，致項(xiàng)目停工，5棟商品房爛尾、50余套預(yù)售商品房及樓盤無法按期完工交付。債權(quán)人以該公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)為由，向黃岡市浠水縣人民法院申請(qǐng)對(duì)該公司進(jìn)行破產(chǎn)清算。

 2018年2月12日，浠水縣法院裁定受理鳳棲公司破產(chǎn)清算一案，指定湖北功競(jìng)元律師事務(wù)所擔(dān)任管理人。這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停工了，曾勾畫的人與自然和諧共處、家家安居樂業(yè)的美景，演變成建設(shè)者、投資者、購(gòu)房者人人焦慮的煩躁。

 一只鳳凰還未脫殼出生，就折翅在鳳棲山。

困境

 浠水縣法院受理鳳棲公司破產(chǎn)清算案時(shí)，御河城市公園項(xiàng)目所涉地塊及地上建筑物被多家外地法院多輪查封，案涉財(cái)產(chǎn)不能解封成為阻礙破產(chǎn)案件審理的首要難題。

“解封財(cái)產(chǎn)往往需要管理人攜解封申請(qǐng)書及相關(guān)材料，和破產(chǎn)受理法院一起前往查封財(cái)產(chǎn)法院進(jìn)行溝通，在查封法院作出解封裁定后，再由查封法院執(zhí)行局進(jìn)行解封操作。”該案破產(chǎn)管理人胡新文提到財(cái)產(chǎn)解封的事項(xiàng)，有苦難言。“每一個(gè)被查封財(cái)產(chǎn)關(guān)聯(lián)的各種不同的債權(quán)人切身利益，你說要解封就解封，哪有那容易的事。我們?cè)?jīng)和法官一同前往銀行和不動(dòng)產(chǎn)中心溝通解封事宜，但均回復(fù)因外地法院查封，無法辦理解封手續(xù)無功而返，看著爛尾樓，只有干著急。破產(chǎn)案件長(zhǎng)期未審結(jié)，信訪、上訪人不斷，影響社會(huì)穩(wěn)定的不安定因素太多。”

破題

 奔著難題去創(chuàng)新。浠水縣法院在破解破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)解封及處置難題上創(chuàng)新，向湖北省法院、省營(yíng)商辦申報(bào)先行區(qū)改革試點(diǎn)，獲得立項(xiàng)，被列入先行區(qū)改革試點(diǎn)，大膽試，大膽闖。

          今年4月，浠水縣法院聯(lián)合該縣政府辦、縣發(fā)展和改革局、縣公安局、縣財(cái)政局、縣司法局等12家單位，出臺(tái)《浠水縣優(yōu)化破產(chǎn)案件財(cái)產(chǎn)解封及處置機(jī)制實(shí)施辦法》。根據(jù)新規(guī)定，在破產(chǎn)案件受理后，管理人可直接通知債權(quán)人及相關(guān)單位進(jìn)行財(cái)產(chǎn)解封，發(fā)揮府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制作用，聯(lián)合該縣住建局、縣自規(guī)局等單位對(duì)該問題進(jìn)行專題研究，依照現(xiàn)有政策，形成一致決議，管理人可直接通知債權(quán)人及相關(guān)單位進(jìn)行財(cái)產(chǎn)解封，相關(guān)部門未解封的，不影響管理人依照規(guī)定程序先行處置破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

 這一創(chuàng)新舉措，有效破解鳳棲破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)“解封難”“移送難”“處置難”，為該案辦理按下了“快進(jìn)鍵”。

盤活

 最好的結(jié)果是讓“爛尾樓”重新“活”起來，最大程度維護(hù)債權(quán)人利益。

 破產(chǎn)資產(chǎn)解封了，“爛尾項(xiàng)目”直接拍賣，但拍賣所取得的價(jià)款根本無法償付普通債權(quán)人的債務(wù)。“把爛尾樓拍賣，很難尋找到接盤方，即便成拍成功，也與兌現(xiàn)債權(quán)人的合法權(quán)益差距巨大，而且該案涉及大量農(nóng)民工工資和普通購(gòu)房者權(quán)益，就案辦案、機(jī)械辦案可能致使該‘爛尾樓’長(zhǎng)期閑置，損害債權(quán)人的利益，且容易引發(fā)群體事件。”鳳棲公司破產(chǎn)清算案承辦法官犯了難。      

 面對(duì)情緒激動(dòng)的購(gòu)房戶，浠水縣法院破產(chǎn)合議庭的法官們一邊盡力安撫受損群眾的情緒，一邊想方設(shè)法尋求破解之道。“爛尾”樓盤房屋銷售涉及200多戶購(gòu)房人，若能夠續(xù)建，不僅能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房人居者有其屋，維護(hù)了購(gòu)房人的切身利益，也對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，優(yōu)化全縣房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)商環(huán)境起到了積極的推動(dòng)作用。

 在浠水縣法院主導(dǎo)下，破產(chǎn)管理人召開兩次債權(quán)人會(huì)議，大會(huì)表決同意對(duì)該項(xiàng)目的地下室及6棟商品房分兩期進(jìn)行復(fù)工續(xù)建，最大限度挖掘和提升項(xiàng)目存量資產(chǎn)價(jià)值。

復(fù)工

 爛尾樓的“蘇醒”，僅是一個(gè)開端。 

 復(fù)工需要重新辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)延續(xù)并進(jìn)行工程質(zhì)量檢測(cè)、重新辦理建設(shè)工程施工許可證等，復(fù)工后還涉及開發(fā)建設(shè)資金籌集及管理、商品房預(yù)售許可證辦理、在建商品房銷售及管理、項(xiàng)目建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理、竣工驗(yàn)收及聯(lián)合驗(yàn)收、破產(chǎn)涉稅處理、商品房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證總證和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證分戶等一系列涉及房地產(chǎn)開發(fā)銷售工作需要具體落實(shí)，每項(xiàng)工作不僅流程手續(xù)繁雜，涉及多個(gè)部門，每一項(xiàng)工作還需要具體完成，僅靠法院一家無法全部解決。

          浠水縣人民政府專門召開府院聯(lián)動(dòng)會(huì)議，12家府院聯(lián)動(dòng)成員單位為該項(xiàng)目的復(fù)工開辟綠色通道，出臺(tái)加快相關(guān)手續(xù)審批、允許企業(yè)緩繳稅費(fèi)等一系列配套措施，通過分批解封、分期銷售、分期續(xù)建的方式逐步盤活了涉案項(xiàng)目，并將部分房源安排作為當(dāng)年度保障性租賃住房計(jì)劃任務(wù)。

涅槃

          在案件審理推進(jìn)過程中，為盡早處置破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，解決銀行機(jī)構(gòu)不愿對(duì)破產(chǎn)企業(yè)授信按揭貸款導(dǎo)致商品房銷售困境，浠水縣法院積極協(xié)調(diào)管理人與抵押債權(quán)人浠水農(nóng)商行達(dá)成還債協(xié)議，管理人以先期售房款償還債務(wù)人所欠浠水農(nóng)商行1200余萬元抵押貸款，浠水農(nóng)商行對(duì)該續(xù)建房地產(chǎn)項(xiàng)目授信6000萬元的購(gòu)房銀行按揭貸款。抵押債權(quán)得到清償，商品房銷售走出困境，續(xù)建資金有了保障。

 在爛尾樓重新續(xù)建過程中，浠水縣法院與管理人多次邀請(qǐng)購(gòu)房人代表實(shí)地參觀工程進(jìn)度，安定民心，司法護(hù)航社會(huì)基層和諧穩(wěn)定。

 該案是浠水縣法院審結(jié)的涉及購(gòu)房人數(shù)量最多的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件，也是首次采取清算程序中恢復(fù)破產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)直接復(fù)工續(xù)建模式處理涉眾型房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件。如今該房地產(chǎn)項(xiàng)目已完成10余萬方工程的5棟916套，價(jià)值4億余元商品房的續(xù)建、驗(yàn)收、交付。

 鳳棲山上爛尾樓涅槃重生。曾經(jīng)的“爛尾”工程實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，債權(quán)人的清償率達(dá)到58.6%，變成一座漂亮的花園小區(qū)，分批進(jìn)入銷售流程，獲得消費(fèi)者的認(rèn)可，小區(qū)內(nèi)如今隨處可見玩耍的小孩與聊天的老人，他們和家人的安居夢(mèng)得以實(shí)現(xiàn)。爛尾七八年的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以嶄新的姿態(tài)迎來了春天。建好的小區(qū)跟公園樣的，每天晚上很多小孩玩耍、老人遛彎，好不自在。