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 房產(chǎn)是執(zhí)行案件中最常見(jiàn)的財(cái)產(chǎn)之一，由于處置程序繁瑣、周期長(zhǎng)、法律關(guān)系復(fù)雜以及涉及利益巨大等特點(diǎn)，致使房產(chǎn)執(zhí)行問(wèn)題成為法院強(qiáng)制執(zhí)行工作中難啃的“硬骨頭”。

熱播電視劇《執(zhí)行法官》開(kāi)場(chǎng)

執(zhí)行法官正在開(kāi)展強(qiáng)制執(zhí)行工作

那么執(zhí)行法官

在日常辦理涉房產(chǎn)執(zhí)行案件中

到底是什么樣子的？

一起走進(jìn)執(zhí)行法官“賣(mài)房記”

01被執(zhí)行人要求自己賣(mài)房子？看執(zhí)行法官如何以善意文明破局

 李女士與田先生經(jīng)法院調(diào)解離婚后，離婚協(xié)議中的一套房產(chǎn)成了執(zhí)行中的難題。

 根據(jù)離婚協(xié)議，這套房產(chǎn)歸田先生所有，但由于該房屋按揭貸款人是李女士，田先生須分兩期付清剩余按揭貸款項(xiàng)后，李女士協(xié)助配合辦理解除房屋抵押手續(xù)，將房屋過(guò)戶(hù)至田先生名下。

 然而，田先生由于手頭緊張，未能按期支付款項(xiàng)，李女士便向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行田先生剩余未支付的款項(xiàng)。

 執(zhí)行過(guò)程中，執(zhí)行法官原本計(jì)劃依程序裁定對(duì)該房屋啟動(dòng)司法拍賣(mài)，之后田先生主動(dòng)聯(lián)系執(zhí)行法官，表示愿意配合法院拍賣(mài)該房屋償還欠款，但考慮到通過(guò)司法拍賣(mài)程序，房屋交易價(jià)格可能低于市價(jià)，且時(shí)間較長(zhǎng)。如果讓其自行變賣(mài)，成交后會(huì)及時(shí)通知法院并用所售價(jià)款償還債務(wù)。

 執(zhí)行法官根據(jù)此前對(duì)該房屋的走訪(fǎng)調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)行情有了一定的了解，考慮到司法拍賣(mài)可能會(huì)有流拍風(fēng)險(xiǎn)，房屋價(jià)格會(huì)更低，對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人都會(huì)造成一定程度的經(jīng)濟(jì)損失。且該房屋此前未被采取查封或保全措施，房屋可在市場(chǎng)上自由交易。綜合研判后，執(zhí)行法官同意被執(zhí)行人自行變賣(mài)房產(chǎn)進(jìn)行還款的方案，在確保能夠控制相應(yīng)價(jià)款的前提下，由法院監(jiān)督其在一定期限內(nèi)按照合理價(jià)格變賣(mài)。

 經(jīng)過(guò)三個(gè)月的溝通協(xié)商，田先生將該房屋售賣(mài)掉并及時(shí)償清欠款，案件順利執(zhí)行完畢。

02被執(zhí)行人名下的唯一住房拍賣(mài)？看執(zhí)行法官如何妥善化解執(zhí)行難

 覃某是多起民間借貸糾紛的被執(zhí)行人，且一直未履行還款義務(wù)。

 法院查詢(xún)后發(fā)現(xiàn)，覃某名下無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，僅有一套唯一住房。2023年起，申請(qǐng)執(zhí)行人陸續(xù)要求強(qiáng)制執(zhí)行覃某名下的房產(chǎn)。

 2023年11月，法院對(duì)覃某的房屋進(jìn)行一拍掛售，此時(shí)的覃某還表示愿意配合拍賣(mài)房屋。可到了12月，準(zhǔn)備對(duì)該房屋進(jìn)行二拍時(shí)，覃某突然消失了，明顯在刻意逃避執(zhí)行。2024年6月，該房屋拍賣(mài)成功，此時(shí)執(zhí)行干警仍聯(lián)系不上覃某。

 房子賣(mài)出后，如何過(guò)戶(hù)成了一道執(zhí)行難題。根據(jù)法律規(guī)定，拍賣(mài)被執(zhí)行人名下的唯一住房，要保障其最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品。所以，要想順利完成房屋過(guò)戶(hù)，必須找到覃某，協(xié)商清楚預(yù)留房租和騰退過(guò)戶(hù)的事情。

發(fā)布、張貼懸賞令

 為及時(shí)兌現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人和房屋買(mǎi)受方的合法權(quán)益，經(jīng)申請(qǐng)人聯(lián)名申請(qǐng)，法院依法發(fā)布懸賞令。根據(jù)知情人士舉報(bào)，僅一周的時(shí)間，便順利找到被執(zhí)行人覃某。覃某到案后，在執(zhí)行法官的教育下，深刻認(rèn)識(shí)到自身問(wèn)題，決定配合完成騰退工作。

 就在騰退工作有序開(kāi)展的時(shí)候，新的執(zhí)行難題出現(xiàn)了。原來(lái)覃某在購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)，開(kāi)發(fā)商僅做了預(yù)告登記，未辦理房產(chǎn)證，到如今過(guò)戶(hù)問(wèn)題就變得較復(fù)雜。

 為進(jìn)一步化解房屋過(guò)戶(hù)的執(zhí)行難題，執(zhí)行法官到稅務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)登記中心等部門(mén)咨詢(xún)相關(guān)政策、協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)。通過(guò)執(zhí)行法官的不懈努力，房屋最終順利過(guò)戶(hù)，申請(qǐng)執(zhí)行人拿到了分配后的房款。

 正如《執(zhí)行法官》演的那樣，現(xiàn)實(shí)中的執(zhí)行法官在處理房產(chǎn)執(zhí)行問(wèn)題時(shí)，也會(huì)面臨諸多障礙。對(duì)于執(zhí)行法官來(lái)說(shuō)，既需要堅(jiān)持“能執(zhí)盡執(zhí)”的原則，堅(jiān)決維護(hù)勝訴當(dāng)事人的合法權(quán)益，也要兼顧被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的正當(dāng)利益，貫徹善意文明執(zhí)行理念。面對(duì)“執(zhí)行難”的問(wèn)題，執(zhí)行法官運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)和智慧，努力讓老百姓理解事實(shí)正義的重要，對(duì)判決對(duì)法律的尊重，打造出有高度、有溫度的執(zhí)法。