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 妻子生前立下遺囑將房產贈與弟弟，丈夫只享有居住權。如今，妻子過世數年，妻子的弟弟作為新的房主擬賣房，丈夫如何保障自己的居住權呢？2021年1月1日，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）正式施行，新增了居住權這一用益物權的相關規定。湖北省武漢市的李先生得知后，趕緊帶著妻子遺產糾紛案的生效判決，向武漢市洪山區人民法院執行局申請居住權強制執行。據悉，此案為《民法典》頒布實施后全國首例居住權執行案件。

 2006年，李先生與許女士在洪山區民政部門登記結婚，雙方均系再婚，婚后未生育子女。2014年1月，患病的許女士立下遺囑，表示自己過世后，將她和李先生共同居住的這套房屋贈與自己的弟弟許先生，不過李先生再婚之前可以一直住在這套房子里。2016年初，許女士病逝后，許先生和李先生因許女士的遺產糾紛“對簿公堂”。

 洪山法院經審理查明，許女士生前未生育子女，父母均已離世，在遺囑中贈與許先生的這套房屋，系許女士與李先生婚前所購，屬于許女士的個人婚前財產。根據許女士的遺囑，該房屋所有權歸許先生所有。因該房屋為許女士生前與李先生共同居住，許女士在遺囑中也明確表達了李先生再婚之前可以一直在該房屋居住的愿望。

 2016年11月，洪山法院判決該房屋歸許先生所有，李先生在其再婚前享有該房屋的居住權。判決后，李先生一直居住在該套房屋內，許先生也未曾打擾。

 2021年初，李先生突然發現自己住的這套房屋被許先生掛在某網絡平臺準備出售，因擔心房屋被賣后影響自己繼續居住，他連忙拿著之前的判決書來到洪山法院執行局，申請居住權強制執行。經過法官合議后，洪山法院于2月26日作出執行裁定，將該房屋的居住權登記在李先生名下。因在李先生之前，并無執行居住權的先例，協助執行單位尚無具體的居住權登記操作規范，為此，洪山法院法官多次與協助執行單位的工作人員進行溝通。

 2021年3月3日，該案執行人員來到洪山區政務服務中心，遞交了執行裁定書和協助執行通知書，由洪山區不動產登記部門配合李先生辦理居住權登記。

     2021年3月8日，李先生拿著身份證明和洪山法院的執行裁定書等材料，到洪山區不動產登記窗口申請居住權登記。目前，該居住權登記已辦理完畢。

 根據《民法典》的相關規定，居住權可以通過合同方式、遺囑方式及法院生效判決設立。無論是通過哪種方式設立居住權，都應當向登記機構申請居住權登記。為落實《民法典》關于居住權的相關規定，依法規范居住權登記，保障居住權人的合法權益，2021年7月1日，《武漢市居住權登記操作規范（試行）》正式施行，市民可以在武漢市各區政務服務大廳的不動產登記綜合窗口辦理居住權設立登記。在窗口工作人員指導下，市民填寫《居住權合同（范本）》等相關申請資料，并在不動產登記申請書“申請登記事由”一欄勾選“居住權”，即可依法申領居住權不動產登記證明。有了居住權不動產登記證明，即使“房子不歸我，我也可以安心住”。

專家點評

破解居住權新規落地的司法難題

文 | 中國法學會民法學研究會副會長、中國社會科學院法學研究所研究員 謝鴻飛

 早在制定《中華人民共和國物權法》的過程中，是否將居住權納入用益物權就存在較大爭議。在《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）的編纂過程中，理論界和實務界基本達成共識——居住權應作為一種用益物權，以滿足多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的需要，同時使房屋“物盡其用”。《民法典》物權編第三分編“用益物權”第十四章將居住權作為一種新型用益物權予以規定，共設置7個條文。

 2021年1月1日，《民法典》開始實施后，居住權新規適用的最大難題是溯及力。在居住權新規適用第一案中，許某通過遺囑的方式，在其婚前獲得所有權的房屋上，為其丈夫李某設定了居住權，同時將房屋贈與其弟。在《民法典》實施后，湖北省武漢市洪山區人民法院經審理后作出執行裁定，將該房屋居住權登記在李某名下。按照《民法典》的規定，李某完全可以取得居住權：一是因為《民法典》明確規定居住權為用益物權；二是《民法典》規定了取得居住權的合同方式和遺囑方式。以遺囑方式設立居住權的，參照合同取得的有關規定。然而，在《民法典》之前，我國法律并不承認居住權，依據物權的種類和內容法定原則，當事人設定的居住權在《民法典》實施后能否取得物權資格？

 《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第三款規定：“民法典施行前的法律事實持續至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。”依據這一規定，在《民法典》實施之前訂立并已生效的遺囑，其設定的居住權雖然無法取得物權資格，權利人只是對房屋享有債權性的使用權，但這種使用權一直持續到《民法典》實施后。因此，本案中的李某可依據《民法典》的規定，基于遺囑取得居住權。在其居住權受到侵害時，法院也應予以救濟。這種解釋的正當性基礎在于，居住權的設定系基于所有權人的真實意思表示，且李某的權利值得保護。

 在未來的司法實踐中，可能會出現的一個司法難題是商業性居住權的法律適用。《民法典》第三百六十六條將居住權界定為“滿足生活居住的需要”的權利，盡管其第三百六十八條許可居住權有償設定，但其第三百六十九條禁止居住權轉讓、繼承，事實上排除了商業性居住權。可見，在《民法典》實施之前或之后，商業性居住權都難以獲得法律認可，這無疑是對居住權商業性開發的一種約束。