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    房產(chǎn)是大多數(shù)家庭的主要財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)糾紛直接影響家庭財(cái)產(chǎn)的安全性及房屋交易市場(chǎng)的正常秩序，因此，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的處理直接影響家庭與社會(huì)穩(wěn)定和諧。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展火熱，民眾購(gòu)房熱情高漲，隨之而來(lái)，房地產(chǎn)糾紛也呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛牽涉的法律問(wèn)題較多，糾紛類(lèi)型復(fù)雜，且受近年限購(gòu)限貸政策影響，因而大量涉房屋糾紛涌入法院。

為深入研究轄區(qū)內(nèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的基本成因、維權(quán)現(xiàn)狀、法院審判情況，掌握該類(lèi)案件的主要特點(diǎn)和裁判規(guī)律，本文通過(guò)對(duì)武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱東湖法院）2013年至2017年五年間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)和分析，總結(jié)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件審理中存在的主要問(wèn)題、經(jīng)驗(yàn)做法及解決對(duì)策，希望能夠進(jìn)一步提升此類(lèi)案件的審判質(zhì)效，實(shí)現(xiàn)法律效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。

一、房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的基本情況

   （一）案件類(lèi)型概況

房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為一種特殊的交易合同，它是指出賣(mài)人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。常見(jiàn)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有商品房預(yù)約合同、商品房預(yù)售合同、商品房銷(xiāo)售合同、商品房委托代理銷(xiāo)售合同、經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同以及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同。東湖法院審理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件類(lèi)型主要集中在商品房預(yù)售合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛（含部分商品房預(yù)售合同糾紛和涉二手房買(mǎi)賣(mài)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛），該兩類(lèi)案件較為常見(jiàn)、糾紛率高。

2013年1月1日至2017年12月31日期間，東湖法院共受理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛共計(jì)1334件，具體類(lèi)型如下:

圖1：東湖法院2013至2017年房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件案由分布

（二）收案數(shù)量概況

近五年來(lái)，東湖法院受理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件總體數(shù)量大幅攀升。為貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，武漢市人民政府分別于2016年10月2日、11月14日發(fā)布《市人民政府辦公廳關(guān)于在我市部分區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶?gòu)限貸措施的通知》（武政辦[2016]131號(hào)）及《市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（武政辦[2016]159號(hào)）。隨著該兩輪限購(gòu)限貸政策的出臺(tái)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛更是成倍數(shù)增長(zhǎng)。具體情況詳見(jiàn)下圖：

圖2：東湖法院2013至2017年房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件收案情況

  （三）結(jié)案方式概況

    2013年至2017年受理的1334件案件中，已結(jié)案件數(shù)為1282件，其中以判決方式結(jié)案314件、調(diào)解424件，撤訴532件，其他方式結(jié)案12件，調(diào)撤率為74.57%。

圖3：東湖法院2013至2017年已結(jié)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛結(jié)案方式統(tǒng)計(jì)

二、案件審理中存在的問(wèn)題及成因

    （一）案件特點(diǎn)及存在問(wèn)題

    1、一手房案件呈群體性。商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件訴訟的提起是隨著轄區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)情況而出現(xiàn)的，諸如本轄區(qū)某一小區(qū)的開(kāi)發(fā)及交付中，開(kāi)發(fā)商延期交付房屋、未盡協(xié)助辦證義務(wù)、房屋質(zhì)量問(wèn)題、配套設(shè)施問(wèn)題等，都相應(yīng)產(chǎn)生了一定數(shù)量的糾紛。此類(lèi)糾紛往往涉及小區(qū)樓盤(pán)絕大部分購(gòu)房者，導(dǎo)致這些業(yè)主自發(fā)組團(tuán)維權(quán)，集中起訴，給業(yè)務(wù)庭帶來(lái)較大的辦案壓力。近五年，東湖法院受理的1334件房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，群體性訴訟9批，共計(jì)813件，占比為60.94%。而在這些訴訟背后，往往還存在一定數(shù)量的觀望者，因而個(gè)案處理結(jié)果影響著其余觀望者的行為選擇，其產(chǎn)生群體效應(yīng)，引起廣泛社會(huì)影響。

　　2、案件審理難度大、周期長(zhǎng)。近五年，東湖法院已審結(jié)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，調(diào)撤率達(dá)到74.57%，這離不開(kāi)辦案法官大量耐心細(xì)致的調(diào)解工作，但該類(lèi)案件的平均自然審理天數(shù)為125天，審理周期較長(zhǎng)。其中，房屋買(mǎi)賣(mài)群體性訴訟由于涉及人數(shù)眾多、社會(huì)影響較大，處理不當(dāng)極易引發(fā)群體上訪等事件。為妥善處理該類(lèi)案件，法官通常要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力做好庭前準(zhǔn)備工作，制定庭審預(yù)案，及時(shí)了解雙方意見(jiàn)，理清法律關(guān)系并做好庭前會(huì)議調(diào)解、庭后調(diào)解裁判及判后答疑工作，因此該類(lèi)案件審理周期長(zhǎng)。

    3、“一房數(shù)賣(mài)”頻頻發(fā)生。隨著房?jī)r(jià)的升溫，受利益驅(qū)動(dòng)，違約成本降低，為尋求個(gè)人利益最大化，一些賣(mài)方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后會(huì)選擇“坐地起價(jià)”或者直接違約“一房數(shù)賣(mài)”，導(dǎo)致此類(lèi)案件增多。

    4、名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸案件增加審判難度。在司法實(shí)踐中有一類(lèi)案件，即讓與擔(dān)保案件。從表面證據(jù)來(lái)看雙方簽訂了書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但雙方之間并沒(méi)有房屋買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)意思表示，甚至沒(méi)有實(shí)際交付購(gòu)房款，只是以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保或者約定以涉案房屋抵償雙方之前已經(jīng)發(fā)生的借貸的“以房抵債”協(xié)議。由于以房抵債的案件涉及多個(gè)層面的利益沖突，當(dāng)事人可能利用以房抵債協(xié)議故意規(guī)避?chē)?guó)家房屋限購(gòu)政策，也可能利用借款人的房屋故意規(guī)避擔(dān)保法相關(guān)法律規(guī)定，或者以抵債名義轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、設(shè)定物權(quán)，侵害其他債權(quán)人利益，同時(shí)以房抵債的房屋價(jià)值往往明顯超過(guò)債務(wù)本身，從而損害債務(wù)人的合法權(quán)益，為防止當(dāng)事人惡意串通虛假訴訟，法官在審理房屋買(mǎi)賣(mài)案件時(shí)需要加大甄別力度，審慎處理，這也加大了此類(lèi)案件審理難度。

    （二）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的成因

     1、開(kāi)發(fā)商缺乏法律意識(shí)。開(kāi)發(fā)商虛假承諾導(dǎo)致房屋交付不能或不能如期交付，未及時(shí)協(xié)助買(mǎi)受人辦理權(quán)屬證書(shū)等，引發(fā)買(mǎi)受人集體維權(quán)提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

    2、房屋質(zhì)量存在問(wèn)題。在房屋交付過(guò)程中，買(mǎi)受人收房時(shí)認(rèn)為房屋不符合雙方合同約定或存在質(zhì)量隱患及瑕疵，引發(fā)業(yè)主起訴要求交付合格房屋或修復(fù)房屋、賠償損失等。

    3、相關(guān)政策變動(dòng)影響。房產(chǎn)消費(fèi)不僅關(guān)系一個(gè)家庭的長(zhǎng)久發(fā)展，更關(guān)系國(guó)家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。因此，政府部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控從未放松，受相關(guān)政策影響，民眾在住房消費(fèi)選擇方面也會(huì)進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。受限購(gòu)限貸政策、利率政策、稅收政策、公積金政策等變動(dòng)的影響，糾紛量增多，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件也會(huì)出現(xiàn)許多新情況、新問(wèn)題，加大案件審理難度。

   4、利益驅(qū)動(dòng)，誘發(fā)誠(chéng)信缺失。由于房?jī)r(jià)上漲，二手房買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方違約成本降低，賣(mài)方為追求個(gè)人利益最大化，“坐地起價(jià)”、 “一房數(shù)賣(mài)”時(shí)有發(fā)生，引發(fā)糾紛不斷。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中，各方當(dāng)事人本應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受自我利益的驅(qū)動(dòng)，將買(mǎi)受人預(yù)購(gòu)的房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人或轉(zhuǎn)租他人，不通知買(mǎi)受人簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同或不協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致買(mǎi)受人不得不通過(guò)訴訟方式解決糾紛。

三、東湖法院的經(jīng)驗(yàn)做法

（一）集思廣益，統(tǒng)一案件裁判尺度

在分案上，東湖法院審理的群體訴訟案件在業(yè)務(wù)庭內(nèi)部采用平均分配的方式，避免一名法官處理時(shí)思維的狹隘性，在案件裁判前，以召開(kāi)庭務(wù)會(huì)、法官聯(lián)席會(huì)議等形式集思廣益，對(duì)案件處理展開(kāi)討論并形成統(tǒng)一意見(jiàn)，保證裁判尺度的統(tǒng)一，依法妥善、合法公平地處理涉群體性案件，從而保障房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)和諧。

（二）司法公開(kāi)，個(gè)案促進(jìn)群案化解

一直以來(lái)，東湖法院積極推進(jìn)司法公開(kāi)，庭審直播和裁判文書(shū)上網(wǎng)做到能播則播、能上則上。2017年6月，東湖法院民一庭公開(kāi)開(kāi)庭審理的一起案件在網(wǎng)絡(luò)直播后引起大量網(wǎng)民圍觀，登上了中國(guó)庭審公開(kāi)網(wǎng)民事案件排名季度第二名，而該案就是因開(kāi)發(fā)商延期交房導(dǎo)致業(yè)主集體起訴要求賠償違約金的案件，矛盾較為尖銳，多位業(yè)主向法院表達(dá)了對(duì)案件進(jìn)展的關(guān)注。許多業(yè)主通過(guò)直播或點(diǎn)播的形式了解到案件的審理的過(guò)程，為庭后順利達(dá)成調(diào)解打下來(lái)良好的基礎(chǔ)。最終，在東湖法院的組織下343戶業(yè)主與開(kāi)發(fā)商達(dá)成了和解，不僅維護(hù)了社會(huì)和諧穩(wěn)定，也極大的節(jié)約了司法資源，發(fā)揮了庭審公開(kāi)的引領(lǐng)示范作用。

（三）及時(shí)保全，保障守約方的利益

買(mǎi)方在賣(mài)方違約時(shí)一般向法院起訴要求繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失等，由于房屋的特殊屬性，為有利于案件裁判后順利執(zhí)行，對(duì)于此類(lèi)案件當(dāng)事人申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的，東湖法院及時(shí)作出裁定并采取保全措施。對(duì)于當(dāng)事人訴請(qǐng)要求繼續(xù)履行合同的，即便當(dāng)事人未申請(qǐng)保全，為防止賣(mài)方“一房數(shù)賣(mài)”、設(shè)定抵押權(quán)、租賃權(quán)、司法查封等情形導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，東湖法院及時(shí)提示當(dāng)事人申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全并及時(shí)采取措施，保障案件能夠最終順利執(zhí)行，當(dāng)事人的合法權(quán)益得到有效維護(hù)。

四、應(yīng)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的對(duì)策

（一）加強(qiáng)監(jiān)管整頓，規(guī)范房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)

商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻偏低，監(jiān)管力度不足，一些不具備條件的企業(yè)通過(guò)掛靠、承包等方式，取得了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格，而相關(guān)部門(mén)又未能進(jìn)行有效管理，導(dǎo)致房屋糾紛頻發(fā)。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)受人都處于弱勢(shì)地位，相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)完善保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的配套法律規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)定及審批程序，把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)、交付使用關(guān)，同時(shí)加強(qiáng)房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的全面整頓，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的違法行為加大懲處力度，規(guī)范房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，切實(shí)保護(hù)買(mǎi)受人權(quán)益。

    （二）加大調(diào)解力度，構(gòu)建多元化解體系

房屋糾紛關(guān)乎民眾切身利益，且有一定群體性，法院應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與公安、住建、房管等部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)掌握此類(lèi)糾紛的新情況、新動(dòng)向，注重糾紛的合理疏導(dǎo)、法律釋明，引導(dǎo)當(dāng)事人的和解意識(shí)，加大訴訟調(diào)解力度，推動(dòng)建立訴訟調(diào)解與人民調(diào)解、行政調(diào)解、行業(yè)調(diào)解相銜接的大調(diào)解格局，構(gòu)建多元化的糾紛化解體系，努力實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。

    （三）統(tǒng)一裁判尺度，保障房產(chǎn)交易穩(wěn)定

法院的各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的職能特點(diǎn)，在房地產(chǎn)糾紛的個(gè)案解決中加強(qiáng)實(shí)地調(diào)研、相互學(xué)習(xí)和多方溝通，統(tǒng)一司法裁判尺度，避免同案不同判情形出現(xiàn)，依法維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，支持守約方的訴求，提升司法公信力，保障房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定。同時(shí)根據(jù)個(gè)案的特殊條件和特點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)糾紛特殊性的考察與研究，合法合理解決糾紛，維護(hù)誠(chéng)信方、守約方的合法利益，在個(gè)案平衡中讓每個(gè)當(dāng)事人都感受到公平正義的存在。

    （四）加強(qiáng)普法宣傳，倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)信用原則

實(shí)踐中，購(gòu)房者大多法律意識(shí)淡薄，風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力不足，也有為追求個(gè)人利益“坐地起價(jià)”或不履行合同，導(dǎo)致糾紛頻發(fā)。鑒于此，法院應(yīng)定期與房屋管理部門(mén)、轄區(qū)內(nèi)基層組織相互協(xié)助，針對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的常見(jiàn)問(wèn)題開(kāi)展普法宣傳，合理利用司法公開(kāi)平臺(tái)進(jìn)行庭審直播、文書(shū)上網(wǎng)，以案說(shuō)法，增強(qiáng)買(mǎi)賣(mài)雙方的法律意識(shí)、誠(chéng)信意識(shí)，有效減少不必要的糾紛，節(jié)約司法成本，促進(jìn)轄區(qū)穩(wěn)定。